blockchain settore immobiliare

In questo articolo ti spiegheremo come funziona la Blockchain per il settore immobiliare, fornendoti dati ed esempi concreti sui benefici che questa tecnologia può apportare al real estate. Al termine della lettura avrai una visione completa e chiara di come è possibile applicare la catena di blocchi in un ambito oggi ancora poco digitalizzato e che ha un potenziale di crescita enorme negli anni a venire.

Che si tratti della compravendita di immobili o della gestione degli immobili stessi, quello del real estate (termine inglese largamente diffuso anche in Italia) è uno dei settori in assoluto più redditizi e stabili che esistano. Ciò è maggiormente accentuato dal fatto che in Italia il “mattone” rappresenta per antonomasia il concetto di sicurezza che ogni cittadino sogna. Lo conferma anche un dato Istat, secondo cui l’80% degli italiani viva in una casa di proprietà.

È comprensibile dunque che il settore immobiliare rappresenti per imprenditori e investitori un’opportunità incredibile e “sempreverde”.

Tuttavia, non si può dire che il boom del mercato immobiliare vada di pari passo con quello tecnologico ad esso legato. Acquisti, aste, affitti e gestioni documentali ancora oggi ricevono un approccio pressoché analogico, non sfruttando di fatto quello che il digitale ha da offrire.

La digital transformation è guidata da analisi di dati, digitalizzazione di processi e servizi e dall’implementazione di tecnologie innovative, Blockchain in primis. È proprio sulla Blockchain che vogliamo soffermarci. Non a caso siamo una società di consulenza e sviluppo Blockchain, e come tale abbiamo una conoscenza approfondita basata sul lavoro che portiamo avanti dall’ormai lontano 2018.

Quali sono quindi alcune possibili applicazioni della Blockchain per il settore immobiliare? Te le spieghiamo in questo articolo, partendo prima di tutto da un’analisi (necessaria) di dati.

I dati del mercato immobiliare

Un report di Scenari Immobiliare e Abitare Co. afferma che il 50% delle famiglie italiane, dopo la pandemia, ha intenzione di cambiare la propria residenza. L’80% di questa fetta di famiglie desidera passare dall’affitto alla casa di proprietà, sempre per il concetto di sicurezza sopra menzionato.

Questo dato è il riflesso che il mercato immobiliare è forte e duraturo, lasciando ben sperare per il trend dei prossimi decenni.

Se guardiamo l’aspetto degli investimenti immobiliari del Belpaese, scopriamo che i primi 6 mesi del 2022 hanno ricevuto quasi il doppio (+84%) degli investimenti rispetto all’ultimo semestre del 2021. La maggior parte del denaro nel settore real estate è allocato su uffici, seguiti da immobili per la logistica e da hotel.

Altro ambito importante è quello del crowdfunding immobiliare, che nonostante si sia mosso in Italia molto più tardi rispetto al resto d’Europa, registra una fortissima crescita, con 287 milioni di euro raccolti solo nel 2022 (dato che emerge dal Real Estate Crowdfunding Report ad opera di Walliance e dell’Osservatorio del Politecnico di Milano).

Insomma, le prospettive di crescita del real estate sono immense, e se associate alle prospettive di crescita del settore Blockchain (che prevedono un +76% di CAGR medio da qui al 2030), possono dare vita a una delle trasformazioni settoriali più impattanti dei prossimi anni.

Un concetto fondamentale da sapere in ambito Blockchain: il possesso

Prima di elencarti le 6 applicazioni più rilevanti della Blockchain per il settore immobiliare, è importante che ti soffermi su uno degli aspetti fondamentali che questa tecnologia introduce. Stiamo parlando del concetto di “possesso”.

Se già conosci in linea di massima la Blockchain, saprai che essa rappresenta un registro digitale decentralizzato e immutabile. Ogni dato (che si tratti di un documento, di una foto, di un video o semplicemente di un testo scritto) registrato su questa tecnologia innovativa rimarrà impresso per sempre, senza la possibilità che qualcuno possa in alcun modo manometterlo.

Ciò rende di fatto possibile la registrazione dei cosiddetti “NFT“, letteralmente “Non-Fungible-Token”. Essi sono diventati celebri nel 2021 in ambito artistico, ma trovano applicazione in un numero spropositato di settori, incluso quello immobiliare.

Un possessore di un NFT, che è un “pezzo unico” registrato su Blockchain, può definirsi il possessore di un vero e proprio asset digitale di cui nessun altro è in possesso, in quanto il principio di fungibilità in questo tipo di token viene meno. Che tu possegga un NFT che rappresenta un dipinto o una frazione di un appartamento, il token presente all’interno del tuo wallet determina in modo inequivocabile che tu sei il possessore a tutti gli effetti del token stesso.

Ecco quindi uno dei concetti fondamentali del Web3: la Blockchain permette non solo decentralizzazione, ma anche il vero e proprio possesso di un token digitale unico nel suo genere e irreplicabile (un NFT) che può rappresentare qualsiasi bene del “mondo reale”, compresi, ovviamente, gli immobili.

Scoprirai nei prossimi paragrafi come e in che contesti è possibile utilizzare gli NFT per trasformare radicalmente uno dei settori che più necessitano di digitalizzazione.

5 applicazioni della Blockchain per il settore immobiliare

Vediamo adesso i 5 principali casi d’uso della Blockchain nel mondo del real estate.

1. Compravendita senza intermediari

Il primo grande beneficio della Blockchain è la decentralizzazione. Non a caso, questa tecnologia è nata nel 2009 con Bitcoin proprio con l’obiettivo di decentralizzare, in ambito economico, il potere fino a quel momento esercitato dalle banche.

Per sua natura la Blockchain permette una decentralizzazione in qualsiasi ambito essa venga applicata. Ma cosa significa decentralizzazione in ambito immobiliare? Molto semplice: disintermediazione delle figure oggi coinvolte nella “filiera” dell’acquisto di un immobile.

Facciamo però un esempio concreto. Supponiamo che tu desideri acquistare un nuovo appartamento in centro a Roma. Dovrai quindi trovare l’appartamento giusto per le tue esigenze. Per farlo puoi affidarti a un’agenzia fisica o a un aggregatore immobiliare. Poco importa, di fatto dovrai passare da un intermediario che, solo per prendersi carico della vendita dell’immobile, si prenderà una commissione sul totale della cifra della casa. Una volta che avrai poi preso la decisione di acquistare, dovrai effettuare il rogito, che dovrà essere firmato da un notaio. Si tratta di un passaggio obbligato a cui dovrai far fronte, che prevede una commissione per il suddetto professionista.

Se questo processo avvenisse su Blockchain, i trasferimenti non dovrebbero essere giustificati e controfirmati in alcun modo. Ergo, sia l’agenzia sia la figura professionale del notaio sarebbero delle figure assolutamente superflue. Sia chiaro, si tratta di una delle applicazioni più futuristiche, in quanto la figura del notaio è strettamente necessaria per il completamento della pratica di compravendita. Ciò non toglie che, in un futuro non troppo lontano, questa possa essere rimpiazzata del tutto proprio dalla Blockchain.

A tal proposito, vediamo di seguito perché, grazie alla notarizzazione Blockchain, è possibile delegare il processo di registrazione di una compravendita alla tecnologia della “catena di blocchi”.

blockchain per il settore immobiliare

La notarizzazione nel settore immobiliare

La notarizzazione Blockchain è il processo per cui (in presenza di una apposita firma digitale e di un ecosistema che certifichi una certa valenza “a monte”) a un documento registrato su Blockchain venga conferita, per l’appunto, una valenza legale.

Se parliamo del nostro Paese, è proprio l’articolo 8-ter della legge n. 12/2019 a definire le tecnologie su Blockchain e determinare per esse i loro effetti giuridici. Una foto registrata su Blockchain è quindi, sulla base di una legge che lo garantisce, un documento con valenza legale.

La notarizzazione potrebbe quindi valere in egual modo anche in ottica di un rogito, andando a sostituire completamente la firma del notaio. Ma per questa eventualità bisognerà aspettare una maggiore adozione della tecnologia Blockchain.

2. Tokenizzazione degli immobili

La Blockchain apre le porte a delle opportunità fino a poco tempo fa impensabili. Una di queste possibilità è senza ombra di dubbio la tokenizzazione, un processo in cui a un immobile viene associato uno o più token registrati sulla chain. Cosa significa questo? Significa di fatto che un qualsiasi edificio può essere “spacchettizzato”, permettendo l’acquisto di una o più porzioni dell’edificio stesso.

Il mercato immobiliare è per sua natura poco liquido: l’acquisto di un immobile è vincolato da un processo di compravendita più o meno lunga, e di certo non permette a chi ci investe di potere liquidare i propri investimenti in tempi brevi. Tokenizzare un immobile significa:

  • Rendere accessibile un mercato a fasce di popolazione “meno ricche”, in quanto una frazione di un immobile costa, chiaramente, una frazione del prezzo dell’immobile stesso.
  • Rendere più liquida la vendita dei propri asset, in quanto aventi prezzo minore e scambiabili su mercati secondari direttamente sul proprio computer (è sufficiente essere in possesso di un wallet crypto).

Certo, il mercato del crowdfunding immobiliare esiste già da anni, permettendo a piccoli e grandi investitori di investire in frazioni di immobili. Tuttavia, ad oggi nessun azienda associa le equity immobiliari a NFT su Blockchain. Ciò comporta un rischio maggiore rispetto al rischio legato all’investimento stesso, proprio per una centralizzazione che su Blockchain non esisterebbe.

Proviamo a semplificare, facendoti un esempio concreto di come la tokenizzazione può essere al servizio del settore immobiliare.

La signora Rossana investe regolarmente nel mercato azionario: ogni mese alloca una parte della propria liquidità in ETF azionari. A Rossana però piace diversificare e ha identificato nel mercato immobiliare un’opportunità per farlo. A questo punto, fa una ricerca online e trova un marketplace di vendita di immobili in fase di costruzione. Questi immobili, venduti sotto forma di token, una volta costruiti vengono venduti, generando una plusvalenza sul prezzo finale, che viene distribuita ai vari investitori. Rossana decide quindi di acquistare 10 token di un immobile in costruzione a Roma, che equivalgono allo 0,5% del valore totale dell’immobile. Collega il suo wallet crypto al marketplace, acquista i 10 token che le garantiscono il possesso effettivo dello 0,5% di equity dell’immobile. 18 mesi dopo l’immobile viene venduto, generando una plusvalenza che viene distribuita a Rossana, che può richiedere la liquidazione “bruciando” i propri token per il corrispettivo economico degli stessi.

Blockchain per il settore immobiliare: un esempio di tokenizzazione di un immobile
Un qualsiasi edificio può essere suddiviso in un numero qualsiasi di token, ognuno dei quali rappresenta una porzione dell’edificio stesso. In questo esempio, una casa è stata suddivisa in 5 token. Ogni token vale il 20% della casa: chiunque possieda quindi nel proprio wallet crypto uno di questi token è a tutti gli effetti il proprietario di una equity della casa. I token possono essere tenuti o venduti, esattamente come se fossero quote azionarie.

Se non ci fosse il supporto tecnologico della Blockchain e della “spacchettizzazione” degli immobili, questo processo non sarebbe potuto esistere, precludendo a piccoli investitori come Rossana di investire in questo settore.

3. Archiviazione catastale

Come già anticipato nei paragrafi precedenti, il settore degli immobili risulta obsoleto non solo dal punto di vista dei processi di vendita, ma anche (e soprattutto) dal punto di vista della pubblica amministrazione.

Per intenderci, tutti gli atti catastali (e più in generale la documentazione riguardante edifici) vengono creati e conservati sotto forma cartacea. Come puoi benissimo immaginare, ciò determina:

  1. Un consumo di carta assolutamente superfluo
  2. Difformità documentale (strumenti digitali diversi per collezionare le stesse informazioni)
  3. Difficoltà di reperimento di un determinato documento da parte di un cittadino o un comune

È vero che da diversi anni la pubblica amministrazione si sta impegnando nella digitalizzazione e nella conservazione di ciò che prima veniva riposto su degli scaffali impolverati, ma il processo è ancora lungo e la semplice digitalizzazione non basta.

Infatti, conservare in un database qualsiasi informazione significa in tutto e per tutto “digitalizzare”, ma pure sempre in modo centralizzato. La Blockchain, in quanto per natura strumento decentralizzato, permetterebbe una conservazione più efficiente e democratica di qualsiasi dato catastale.

Se poi la documentazione viene registrata direttamente on-chain in formato SVG, è possibile evitare di utilizzare del tutto database esterni, che per una ragione o per l’altra non garantiscono l’immutabilità del dato (esempio: file corrotti, rottura del database…).

Proviamo a spiegarci meglio.

Su Blockchain si può registrare qualsiasi file: una foto, un video o un qualsiasi documento. Tuttavia, essendo le transazioni Blockchain tanto più dispendiose (dal punto di vista economico) quanto più sono pesanti i file che vengono registrati all’interno della Blockchain stessa, fa sì che la pratica più diffusa sia quella di conservare il file in un database “centralizzato”. Un cloud esterno, per intenderci. Sulla catena di blocchi vengono quindi registrati codici alfanumerici che corrispondono a uno specifico file sul database, evitando un dispendio economico ingiustificato.

Tutto ciò può essere ovviato, per l’appunto, grazie a file super leggeri in formato SVG, che permettono di registrare i documenti dentro la chain stessa, decentralizzando al 100% l’archiviazione catastale.

Ad oggi questo processo di archiviazione non ha ancora preso piede, ma prevediamo che in un futuro non troppo lontano possa permettere una gestione di documentazione di immobili molto migliore rispetto a quella odierna.

4. Aste immobiliari più sicure e trasparenti

L’asta giudiziaria è un’attività che consente di acquistare una proprietà immobiliare tramite un’offerta pubblica. A tutti gli effetti, grazie a un’asta è possibile accaparrarsi una casa a un prezzo più basso rispetto alla media del mercato.

Il funzionamento “classico” di un’asta giudiziaria è molto semplice: dopo avere visionato l’immobile in questione (esistono anche piattaforme online specializzate) è necessario presentare in busta chiusa anonima l’offerta che si desidera fare. Chiaramente, l’offerta maggiore e che rispecchi i requisiti minimi definiti in sede d’asta si aggiudica l’immobile, per il quale inizia poi il processo di acquisto.

Come può la Blockchain favorire l’ottimizzazione delle aste immobiliari? La risposta è l’uso degli smart contract.

Se già conosci gli smart contract, saprai che stiamo parlando di clausole secondo cui allo scatenarsi di determinate condizioni si verificano delle azioni specifiche. Gli smart contract sono registrati su Blockchain e quindi immutabili.

Supponiamo che uno smart contract venga programmato in modo tale che a un’ora specifica di un giorno dell’anno (per esempio le 15.00 del 27 gennaio) l’offerta più alta per uno specifico immobile diventi automaticamente l’offerta che si aggiudica l’acquisto dell’immobile stesso.

Anche in questo caso, ti facciamo un semplice esempio. Sei in un portale di aste giudiziarie e adocchi un appartamento interessante nel centro di Padova. Sei interessato al suo acquisto, e decidi di fare un’offerta per aggiudicartelo. Entri quindi nel portale dedicato (una dapp che ti consenta di collegare il tuo wallet crypto) e fai un’offerta di 50 ETH (oggi equivalenti a 64.000 euro). L’offerta è di fatto una transazione su Blockchain che ti “congela” la tua offerta fino al termine dell’asta.

Al termine dell’asta (termine definito all’interno del codice informatico dello smart contract) colui che rispetta i requisiti di assegnazione e ha offerto la cifra più alta si aggiudica l’immobile. I soldi vengono prelevati automaticamente dal wallet dell’offerente, risparmiando una gran mole di tempo a tutti gli attori coinvolti in questo processo.

Come avrai potuto capire, l’implementazione della Blockchain in un’asta giudiziaria consente di:

  • Risparmiare tempo, automatizzando processi fino a prima manuali e cartacei
  • Rendere trasparenti le offerte, evitando frodi e manipolazioni di dati
  • Disintermediare dal processo diversi attori della “customer journey”

5. Gestione post vendita grazie a sensori IoT

La Blockchain, unita alla sensoristica IoT, permette di tracciare efficacemente tutti i dati che vengono generati nell’uso delle abitazioni private e degli edifici pubblici.

Uno degli esempi più calzanti è il contatore del gas: esso traccia informazioni che vengono generate ogni giorno attraverso il consumo di energia. Questi dati, seppur tracciati e digitalizzati negli anni per permettere una lettura da remoto, non godono ancora delle potenzialità della Blockchain, che permetterebbe:

  • Uniformità di archiviazione in un unico grande collettore comune (la Blockchain, per l’appunto)
  • Trasparenza nell’archiviazione del dato, che non sarebbe manipolabile in alcun modo
  • Facilità di lettura del contatore da remoto

Oltre al contatore, qualsiasi dispositivo (purché permetta la connessione a una rete internet) creerebbe un connubio perfetto con la Blockchain, offrendo i benefici che ti abbiamo illustrato nel precedente elenco puntato.

Come chiedere consulenza Blockchain per il settore immobiliare

Ora che sai quali sono alcuni contesti di applicazione della Blockchain per il settore immobiliare, prenota una consulenza gratuita con la nostra software house per saperne di più.

Team Scaling Parrots

Dal 2018 sviluppiamo questa tecnologia al servizio di imprese di qualsiasi settore, real estate compreso. Oltretutto abbiamo attualmente all’attivo un progetto immobiliare che permette agli utenti di acquistare e investire in immobili. Esso ci ha fornito competenze verticali nell’applicazione della Blockchain in questo ambito.

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Blockchain per il settore immobiliare: Conclusione

Come avrai potuto capire, quando parliamo di Blockchain per il settore immobiliare stiamo parlando di uno strumento dalle enormi potenzialità e che offre una serie infinita di benefici: i contesti di applicazione sono davvero molti e di diversa natura.

L’articolo è concluso: ricordati di iscriverti alla nostra newsletter per ricevere settimanalmente aggiornamenti sul mondo Blockchain.

A presto,

Scaling Parrots

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